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03土地のいろいろ  
 
基礎知識
所有権と借地権
 

所有権と借地権
土地の権利には、大きく分けて「所有権」と「借地権」とがあります。

特に借地権にはいろいろな種類があり、内容もそれぞれ異なります。計画の仕方によっては、大きいメリットを得られることもありますので、それぞれの内容を確認しておきましょう。

◆所有権

一般的な土地の売買は、「所有権」での売買です。
所有権とは文字通り「土地を所有する権利」のことで、売買の対価を支払えば、それ以降は土地を買った人が所有することができます。
土地の所有者になれば、その土地を自由に処分(売却、贈与、相続など)できるのと同時に、その土地に対する固定資産税・都市計画税を支払う義務が生じます。

◆借地権

「借地権」は、他人から土地を借りて、その上に自分の建物を建てる場合に生じます。つまり「土地を借りる権利」のことです。
借地権の費用は、借地権を購入するために最初に支払う「権利金」と、土地を借りている間に継続して支払う「地代」に分かれます。
権利金は所有権と比べて安いため、イニシャルコストを抑えたいという人にはメリットがあるといえますが、住宅ローンの利用がしにくい点、建てる建物の構造が制限される点がデメリットです。
また、借地権には「地上権」と「賃借権」があり、それぞれ法的な扱いが異なります。

◆地上権と賃借権

借地権とはいえ、「地上権」には土地を直接支配できる強い権利があります。そのため、土地所有者(地主)の承諾なく第三者に地上権を譲渡したり、賃貸することができます。
また、土地所有者には地上権を登記をする義務が生じるため、登記簿に記載されるのが一般的です。
一方「賃借権」は、土地を間接的に利用できるのみで「地上権」ほど強い権利ではありません。
そのため、譲渡や転貸、建物の建替えを行うにあたっては、土地所有者の承諾と権利金の3〜5%程度の承諾料が必要になります。
また、土地所有者には賃借権を登記する義務がないため、登記簿に記載されないのが一般的です。

◆旧法と新法

借地借家法が改正され、平成4年に新しく借地借家法が施行されました。ただし、それ以前から設定されている借地権には、引き続き旧法の賃借権が適用されます。
借地の存続期間は、旧法では木造等で最低20年となっていましたが、新法では建物構造に関係なく原則30年となりました。
また、土地所有者が更新を拒絶できる場合の要件が旧法ではあいまいでしたが、新法では明確に規定されるようになりました。

◆定期借地権

平成4年に新しく施行された借地借家法の中で、特に注目を集めたのが「定期借地権」です。
「定期借地権」は、従来の借地権と異なり、土地所有者が一定の期間を定めて土地を貸与することができる制度です。
土地所有者にとっては、定めた期間が満了すれば、期間が延長されることなく確実に土地が返還される点、借主にとっては、保証金が土地代の20〜30%程度と負担が軽く、契約終了後に返却される点が双方にとって良い制度と言われています。
なお、定期借地権では、借地期間の契約完了時に土地を更地にして返還しなければならないため、解体費用は借主負担で別途生じます。

さらに定期借地権には、以下の3つのタイプがあります。

<一般定期借地権>

個人住宅で一般的なケースで、借地期間を50年以上としたものです。期間の満了に伴い、借主が建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。

<建物譲渡特約付借地権>

契約から30年以上経過した時点で、土地の所有者が借主の建物の買い取りを約束しておくものです。買い取った時点で借地権はなくなります。

<事業用借地権>

借地期間を10年以上20年以下としたものです。事業用の建物を建てて利用するためのもので、個人住宅には使えません。



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